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東興鴻德重整案入選2020年度 廣西十大破產案例

時間:2022-03-18 15:57 | 瀏覽量:98


2021年5月7日,廣西破產管理人協會公布2020年度廣西十大破產案例,由廣西白武士破產清算有限公司擔任管理人的東興鴻德重整案因專業性和創新性入選廣西十大破產案例。


 


東興鴻德房地產開發有限公司(以下簡稱鴻德公司)是防城港東興市最大的房地產破產案件,其開發的東興“喜盈門”樓盤占地約138畝,建筑面積約26萬平方米,規劃建設22棟商住+地下室,主體全部封頂,尚余部分外墻、門窗、電梯、綠化等配套工程未完工,樓盤爛尾已有5年,續建資金約需1.5億。


1. 疑難關鍵

法定代表人涉嫌非法集資(涉案金額1.9億,刑事受害人達31900人),公安偵辦中調走了公司所有財務資料;股東被迫將公章印鑒等托管給債權人,即實際控制人三次更換;未售資產被多個法院輪候查封且幾乎全部抵押;部分已被抵押的資產被銷售并辦了預告登記;購房戶提前入住,經常停水停電,購房戶多次到政府部門鬧訪;一樓底商和地下室被涉黑的債權人非法占用,存在重大維穩問題;重大缺陷是部分預售證上沒有的房產在房管所備案合同中有,截至破產受理日,負債高達22億元,已嚴重資不抵債。


2. 管理人接管

經債權人申請,防城港市中級人民法院于2020年5月11日裁定受理鴻德公司破產重整申請 [案號(2020)桂06破申2號],并于2020年5月29日指定廣西白武士破產清算有限公司擔任鴻德公司管理人,管理人于2020年6月5日領到指定管理人決定書。

2020年11月17日,鴻德公司第一次債權人會議召開,會議上各表決組接近全票通過了《重整計劃草案》和其他七個議案,防城港中院于2020年12月29日裁定批準鴻德公司重整計劃,終止重整程序。


本案充分體現了破產案件辦理的專業性和創新性,典型意義體現在:

(一)本案系全廣西第一家面向銀行公開招募管理人賬戶開戶行的案件

根據管理人以往經驗,房地產企業進入破產程序后,爛尾樓續建必然遇到購房戶住房按揭貸款問題,但由于破產企業征信入圍問題、銀行內部額度問題等原因,銀行紛紛拒絕破產企業購房戶按揭貸款的請求。因此,管理人通過公開招標,要求競標銀行需承諾給予破產企業按揭貸款授信,以此為條件才開立銀行賬戶。最終,中國銀行承諾提供2億按揭授信成功中標。目前此模式在廣西開始得到廣泛使用。


(二)刑民隔斷的創新:從刑民交叉到刑民分開

本案存在刑民交叉的情況,鴻德公司法定代表人犯非法吸收公眾存款罪一案的刑事判決書中判決了需將涉案金額1.5億元財物返還集資參與人,該案涉及刑事受害人達1900人,并且該案在偵辦過程中查封了鴻德公司所有未售房產。

如果放任這1900人參與破產程序,必將導致刑民交叉,對破產案件辦理極其不利。管理人經研究案情,鴻德公司并不是集資主體,于是果斷地實施刑民分開策略,在債權申報公告中就明確這1900人不用參與破產債權申報。同時管理人與浙江麗水市房監辦后續工作組(負責協調該刑事案件涉案財物處置事項)反復協商談判,最終管理人做到了沒有任何一個刑事案件的受害人申報破產債權,同時東興鴻德公司需要承擔的刑事退賠金額只有5000萬。此舉為破產案件的正常進行提供了前提,避免了重大風險。


(三)案件結案方式創新:買斷式重整vs續建式重整

本案采用“續建、托管、貼牌、包銷”重整模式,簡稱續建式重整,重整投資人封閉運行,自己建自己賣,賣完款優先支付續建工程款,剩余按破產分配順序清償。

續建式重整特點:資金用途為項目的后續開發建設,銷售款優先支付給墊資方,所有債務的清償全部依賴于后期銷售,重整投資人不對債務的清償比例和時間做出承諾。重整投資人風險可控,成功規避了抵押資產被銷售以及預售證上沒有的房產在房管所備案合同中出現等疑難問題,同時債權人實現了清償率最大化。


(四)重整投資人遴選方式的創新

續建式重整因為投資人風險小,所以投標機構比較多,如何篩選出優秀的重整投資人,解決方案是競標。分為投資履約保證金、方案說明會和現場實地考察三個環節,后兩個階段由前十大債權人和各組別債權人代表參加,最終選出一家優質機構。


(五)廣西第一家金融機構同意提供共益債務的破產重整案

 為了避免重整投資人資金斷鏈導致二次爛尾,本案獲得廣西金控資產管理有限公司9000萬元共益債務授信,鑒于目前廣西還沒有金融機構為破產企業提供共益債務融資,這是可以載入廣西破產行業史冊的里程碑意義的重大事件。


(六)本案實現“三高”結案

三高是指:高效率、議案表決高通過率、高運營增值清償率。

高效率:從2020年6月5日拿到指定管理人決定書,11月27日在第一次債權人會議上通過重整計劃草案,用時5個月22天。事實上在10月22日三家重整投資人交完投資履約保證金之后,本案即已經大局鼎定大功告成,所以,結案時間還可以提前一個月,即4個多月。

議案表決高通過率:本案管理人共提交了8項議案,除常規議案外,有一項是需分組表決的重整計劃草案,一項是現場宣講的重整投資人遴選議案,一項是《附條件上浮管理人報酬的議案》,八項議案人數和金額均超過87%以上,多數在95%以上,重整計劃接近全票通過。

高運營增值清償率:普通債權清償率=(運營收入+催收收入—優先債權)/普通債權。提高清償率的關鍵是:1、擴大分子:即提高運營收入,擴大催收收入,減小優先債權。2、減小分母:減小普通債權總額。落實到本案,擴大運營收入是關鍵,減少優先債權是關鍵。通過續建重整擴大運營收入的關鍵:第一,提高未售資產的市場價值,未售售價增加1000元/㎡——1500元/㎡。第二,增加可售資產,通過依法解除合同釋放增量房,約增加240套可售,面積約35147㎡。


(七)重整計劃執行“全方位立體式”監督機制

本案最大的亮點是續建式重整投資模式,實現了投資人與全體債權人的多贏,但為了防止投資人侵占全體債權人利益,必須啟動全方位立體式的監督,重整計劃中大篇幅的出現了監督機制,把權力關進制度的籠子里。主要包括委托監理機構和造價結算結構進行過程和結果的監督,面向全體債權人尤其是購房戶公開選任質量監督員和成本監督員各10名,對成本和質量兩大環節進行監督。聘請疑難問題決策顧問,就重整投資人提出的專業難度問題進行專業診斷,同時構建不良行為舉報制度,各主體之間互相監督,互相舉報,確保權力規范運行。


(八)提前修復房地產商業系統

本案鴻德公司停工爛尾多年,無疑相關資質、施工、預售等證件已過期,銀行系統、房管所系統、稅務系統、工商系統、社保系統等全部已進入黑名單,很多投資人處于觀望狀態。為此,管理人前期為投資人化解各種風險,除了解決項目債權債務問題,還提前修復整個項目商業系統,包括銀行準入、資質續辦、房產解封、房管所恢復網簽、不動產備案、協助竣工驗收手續。此舉對重整投資人有極大的吸引力,提前看到管理人的專業和敬業,讓他們更愿意并敢于投入資金。


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